让渡所得税模拟器
关于本计算
不动产让渡所得税，是对售价减去取得费和让渡费用后的让渡所得课征的所得税与住民税。税率因持有期间差异很大：持有超5年的长期让渡合计20.315%，5年以下的短期让渡39.63%（含复兴特别所得税）。出售自住房有3,000万日元特别扣除。
计算方法
- 让渡所得＝售价−取得费−让渡费用；取得费不明时按售价的5%作为概算取得费（所得税法第38条）。
- 自住财产（或继承的空置房）可扣除3,000万日元特别扣除（租税特别措置法第35条）。
- 以让渡当年1月1日为基准判定持有期间：超5年按20.315%（措法第31条），5年以下按39.63%（措法第32条）。
- 自住且持有超10年时，课税让渡所得6,000万日元以下部分适用14.21%的减轻税率（措法第31条之3）。
法律依据（e-Gov 法令检索）
- 所得税法 第33条 — 让渡所得的定义
e-Gov
最近修正 2026-07-23
- 所得税法 第38条 — 取得费计算（概算取得费5%）
e-Gov
最近修正 2026-07-23
- 租税特別措置法 第31条 — 长期让渡所得税率（持有超5年、20.315%）
e-Gov
最近修正 2026-03-31
- 租税特別措置法 第32条 — 短期让渡所得税率（5年以下、39.63%）
e-Gov
最近修正 2026-03-31
- 租税特別措置法 第35条 — 自住财产3,000万日元特别扣除
e-Gov
最近修正 2026-03-31
- 租税特別措置法 第31条の3 — 自住、持有超10年的减轻税率（14.21%）
e-Gov
最近修正 2026-03-31
常见问题
持有期间的“5年”从何时起算？
不是从取得日到出售日，而是看出售当年1月1日时点是否已超过5年。跨年临界处可能被判为短期，税率相差约一倍，务必核对取得日。
不知道取得费怎么办？
可按售价的5%作为概算取得费。实际取得费高于5%时，用买卖合同等证明可减少税额。
3,000万日元扣除适用于哪些出售？
适用于出售本人居住过的房屋及其用地（自住财产），不问持有期长短；符合条件的继承空置房出售也有同样扣除。
运营·监修: 心享勢成株式会社（SEISEI INC.） ·
最后更新: 2026-09-12 ·
适用年度: 令和8年度（2026年度） ·
运营者信息
本工具为基于一般税制信息的概算模拟。具体税额计算、申告与税务咨询由提携税理士承接，结果为参考值，非法律/税务意见。