譲渡所得税シミュレーター
この計算について
不動産の譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に課される所得税・住民税です。税率は所有期間で大きく異なり、所有5年超の長期譲渡は合計20.315%、5年以下の短期譲渡は39.63%です（復興特別所得税を含む）。自宅の売却には3,000万円の特別控除があります。
計算の仕組み
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用。取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とします（所得税法第38条）。
- 居住用財産（または相続した空き家）なら3,000万円の特別控除を差し引きます（租税特別措置法第35条）。
- 所有期間を譲渡した年の1月1日時点で判定し、5年超なら20.315%（措法第31条）、5年以下なら39.63%（措法第32条）を課税譲渡所得に乗じます。
- 居住用で所有10年超なら、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が使えます（措法第31条の3）。
法的根拠（e-Gov 法令検索）
- 所得税法 第33条 — 譲渡所得の定義
e-Gov
最終改正 2026-07-23
- 所得税法 第38条 — 取得費の計算（概算取得費5%）
e-Gov
最終改正 2026-07-23
- 租税特別措置法 第31条 — 長期譲渡所得の税率（所有5年超・20.315%）
e-Gov
最終改正 2026-03-31
- 租税特別措置法 第32条 — 短期譲渡所得の税率（所有5年以下・39.63%）
e-Gov
最終改正 2026-03-31
- 租税特別措置法 第35条 — 居住用財産の3,000万円特別控除
e-Gov
最終改正 2026-03-31
- 租税特別措置法 第31条の3 — 居住用・所有10年超の軽減税率（14.21%）
e-Gov
最終改正 2026-03-31
よくある質問
所有期間の「5年」はいつから数えますか？
取得日から売却日ではなく、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで判定します。年をまたぐ境界付近では短期扱いになることがあり、税率が約2倍変わるため取得日の確認が重要です。
取得費がわからない場合はどうなりますか？
売却価格の5%を概算取得費として計算できます。実際の取得費が5%を上回る場合は、売買契約書などで証明したほうが税額は少なくなります。
3,000万円控除はどんな売却で使えますか？
自分が住んでいた家屋とその敷地の売却（居住用財産）が対象で、所有期間の長短を問いません。一定の要件を満たす相続した空き家の売却にも同様の控除があります。
運営・監修: 心享勢成株式会社（SEISEI INC.） ·
最終更新: 2026-09-12 ·
適用年度: 令和8年度（2026年度） ·
運営者情報
本ツールは一般的な税制情報に基づく概算シミュレーションです。個別の税額計算・申告・税務相談は提携税理士が承ります。算出結果は法的助言ではなく、参考値としてご利用ください。